Usufruit
Comprendre l’investissement en Usufruit
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, il y a toujours un nu-propriétaire et un usufruitier. Il s’agit généralement de personnes physiques liées par un bien démembré.
Dans le détail, l’usufruit permet à son détenteur d’utiliser un bien, et d’en récolter ses fruits. L’usufruitier peut ainsi mettre en location le bien démembré pour générer des revenus fonciers. L’investissement en usufruit s’adresse donc aux investisseurs souhaitant devenir rentier. Il s’agit généralement d’une personne veuve avec des enfants à charge. Idem pour les parents d’enfants de moins de 16 ans. Dans tous les cas, les enfants sont nus-propriétaires jusqu’à l’issu de l’usufruit.
Comment bien utiliser l’usufruit ?
L’usufruit doit être utilisé à bon escient. Il permet de percevoir des revenus complémentaires à long terme. Bien entendu, ce sont des revenus fonciers imposables. Il faut aussi noter que les biens immobiliers détenus en usufruit sont concernés par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). L’administration fiscale retient notamment l’âge du propriétaire de l’usufruit pour déterminer sa valeur. L’usufruit est évalué à 90 % de la valeur du bien pour un usufruitier âgé de moins de 21 ans. Inversement, la valeur de l’usufruit s’établit à 10 % si le détenteur est âgé de plus de 91 %. Il faudra donc investir jeune pour tirer un maximum de profits de l’usufruit d’un bien immobilier.
Les principales obligations de l'usufruitier
L’usufruitier perçoit des rentes moyennant quelques obligations. Plus précisément, il doit assurer la conservation ainsi que la gestion locative du bien démembré. Les travaux de réparations et d’entretien sont à la charge de l’usufruitier. Il s’acquitte également des taxes afférentes à l’usage du bien comme la taxe foncière.
L’usufruitier n’échappe pas à l’IFI. Pour rappel, l’IFI concerne les biens ou les droits immobiliers détenus en pleine propriété ou en démembrement. Il existe quelques exceptions applicables (usufruit légal, vente de la nue-propriété à un tiers, etc.
Usufruit
Quel intérêt pour les droits de succession ?
Notons que les droits de succession sont souvent inévitables dans le cadre d’une transmission ou d’une donation. Idem pour le démembrement de propriété. Bien entendu, ses droits de mutation peuvent être allégés significativement voire supprimés. Différents cas de figure sont envisageables.
Prenons par exemple, un couple avec deux enfants, Charlotte 48 ans et Benoît 52 ans. Ils sont propriétaires d’un bien d’une valeur de 440 000 €. Le couple souhaite transmettre la nue-propriété du logement à leurs enfants, soit 220 000 € chacun.
La valeur de la nue-propriété transmise par Charlotte est de 66 000 € compte tenu de son âge (220 000 x 30 %). La part transmise par Benoît, quant à elle, est évaluée à 88 000 € (220 000 x 40 %).
Pour déterminer les droits applicables à la part transmise par Charlotte, il suffit de 66 000 par deux. On obtient ainsi 33 000 €. Il faudra effectuer le même calcul pour évaluer les droits applicables à la part transmise par Benoît : 44 000 € (88 000 / 2).
Le Code Général des Impôts prévoit un abattement de 100 000 € par enfant dans le cadre d’une donation. Dans notre exemple, aucun droit de mutation ne découlera de cette opération. Les enfants (détenteurs de la nue-propriété) récupèrent la pleine propriété du bien au décès de leurs parents (détenteurs de l’usufruit).
Comment l'usufruit prend-il fin ?
En général, l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier (les parents). Il existe, bien sûr, d’autres scénarios entraînant le déclin de l’usufruit. C’est notamment le cas lorsque le bien est délaissé depuis plus de 30 ans. L’usufruitier peut également renoncer de son plein gré au démembrement avant son terme. La loi prévoit que dès que l’enfant nu-propriétaire atteint l’âge de 16 ans, l’usufruit s’achève automatiquement. Idem en cas d’abus de droit lors de l’usufruit. Notons que la durée moyenne d’un démembrement de propriété est de 15 ans. Il s’agit donc d’un investissement à long terme. C’est amplement suffisant pour préparer une transmission patrimoniale ou une donation.
