Nue-propriété
Comprendre l’investissement en nue-propriété
L’investissement en nue-propriété consiste tout simplement à investir dans un bien sans pouvoir l’utiliser durant une certaine période. Il s’agit de l’un des droits constitutifs de la pleine propriété tout comme l’usufruit.
Techniquement, le détenteur de la nue-propriété d’un bien démembré est appelé nu-propriétaire. Il dispose du logement ou de l’appartement, mais ne peut pas l’exploiter. Bien entendu, la durée du démembrement de propriété est définie contractuellement. Elle est généralement fixée à 15 ans. C’est notamment le cas des programmes neufs. L’investissement en nue-propriété comporte des avantages réels ainsi que quelques inconvénients. Il est important de bien comprendre son fonctionnement avant de s’y lancer.
L’achat de la nue-propriété est-elle possible dans le neuf ?
En effet, il est tout à fait possible d’investir dans la nue-propriété dans le neuf. Et, cela concerne la plupart des programmes disponibles actuellement. Les investisseurs ont une préférence pour l’immobilier neuf. En raison, les immeubles récemment construits bénéficient des dernières certifications environnementales et énergétiques. De plus, ils ne requièrent pas de travaux de réhabilitation ou de restauration. Il faudra juste investir dans une ville ou un quartier attrayant. Il sera ainsi plus facile de le céder à l’issu du démembrement.
Les avantages et inconvénients de l'achat en nue-propriété
Parmi les multiples avantages de l’achat en nue-propriété, il y a notamment la décote sur le prix d’acquisition. Elle oscille généralement entre 30 % et 40 %. L’investissement en nue-propriété permet donc d’accéder à la propriété à moindre coût. De plus, le nu-propriétaire est déchargé de toutes les charges de gestion ou d’entretien liées au bien démembré.
Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, les héritiers peuvent s’emparer de la pleine propriété. Les droits de mutation sont plus faibles. Il est également possible de céder la nue-propriété à tout moment. Le seul gros bémol c’est que le nu-propriétaire ne peut pas résider ni louer le bien jusqu’à terme de l’usufruit. Néanmoins, il ne paye pas d’impôt, y compris l’IFI.
Quel régime fiscal pour le nu-propriétaire ?
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire n’a pas vraiment de régime fiscal spécifique. Il ne perçoit aucun revenu foncier. Par conséquent, il n’a aucune déclaration à faire. A noter qu’un achat en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Le nu-propriétaire bénéficie donc d’une fiscalité allégée jusqu’à terme de l’usufruit. Il échappe également à la taxe foncière qui concerne uniquement l’usufruitier. En cas de revente du bien acquis en nue-propriété, vous êtes taxé sur la plus-value en tant que propriétaire. C’est le régime fiscal des plus-values immobilières qui s’applique. Il suffit de consulter la convention d’usufruit initiale pour prendre note de la valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit.
Investir en nue-propriété pour préparer sa retraite
Il est tout à fait possible de préparer sa retraite avec la nue-propriété. En se privant de revenus fonciers jusqu’à terme du démembrement, le nu-propriétaire optimise sa fiscalité sur plusieurs années (entre 15 et 20 ans). Il échappe à l’IFI, la taxe foncière ainsi qu’à la taxe d’habitation. La cession de la nue-propriété constitue une option envisageable. Elle peut se faire à tout moment. En choisissant de conserver la nue-propriété, il est possible de résider dans le bien à l’issue du démembrement.
Autre option : le mettre en location lors de la reconstitution de la pleine propriété. Dans tous les cas, le nouveau propriétaire du bien pourra vivre sereinement sa retraite.
Nos conseils pour réussir votre investissement en nue-propriété
Il est vivement conseillé d’opter pour un programme neuf pour investir dans la nue-propriété. Il s’agit généralement d’appartements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Lors d’un achat en nue-propriété, différents critères sont à prendre en compte. Il y a notamment l’emplacement du bien. Dans l’idéal, un logement bénéficiant d’une belle situation géographique est à préconiser. La ville d’implantation doit être attrayante et offrir un cadre de vie privilégié. Il faut se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour bénéficier de conseils en matière de démembrement.
