Est-ce une bonne idée d’opter pour le démembrement de propriété

Est-ce une bonne idée d’opter pour le démembrement de propriété ?

L’investissement en démembrement de propriété se démocratise davantage de nos jours. C’est même devenu l’un des principaux placements immobiliers des français. Est-ce vraiment une bonne idée d’opter pour le démembrement de propriété ?

Zoom sur les avantages du démembrement de propriété

Quand on parle de démembrement de propriété, les mots usufruit et nue-propriété vous viennent en tête. Si c’est bien le cas, vous n’avez pas tout à fait tort. Il s’agit d’un montage juridique et patrimoine consistant à séparer la propriété d’un bien immobilier. Deux options s’offrent à vous :

  • Investir dans la nue-propriété
  • Détenir l’usufruit du bien

La première option vous permet de disposer du bien démembré, mais vous ne pouvez pas l’occuper. Vous bénéficiez d’une exonération d’impôt durant la période de démembrement. En plus, vous ne payez pas de taxe foncière ni de taxe d’habitation. A l’issue de l’usufruit, la pleine propriété vous revient de droit. Vous pouvez ensuite mettre en location le bien ou bien y résider.

La deuxième option s’adresse aux personnes souhaitant percevoir des compléments de revenus durablement. En effet, l’usufruit permet à son détenteur de jouir des fruits du bien démembré. L’usufruitier touche ainsi des revenus locatifs moyennant la fiscalité y afférente.

L’autre atout du démembrement réside dans la décote applicable sur le prix d’acquisition. En général, elle oscille entre 30 % et 50 %. Vous pouvez ainsi accéder à la propriété à moindre coût.

En ce qui concerne la transmission d’un bien démembré, elle s’avère être plus avantageuse fiscalement. Les droits de succession, souvent inévitables, sont calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété. Le nu-propriétaire peut ainsi récupérer le bien à l’issu de l’usufruit en s’acquittant de droits de mutation plus faibles.

Y a-t-il des points de vigilance à considérer?

Le démembrement de propriété comporte un certain nombre d’avantages intéressants. Malgré cela, il y a quelques points de vigilance à prendre en considération. L’usufruitier, par exemple, prend en charge l’ensemble des charges fiscales liées à l’occupation et/ou l’exploitation du bien. En tête de liste, il y a notamment la taxe foncière et la taxe d’habitation. En tant qu’usufruitier, vous êtes concerné par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Vous devez donc vous acquitter de ces différentes charges pour continuer à jouir des fruits du bien démembré.

De con côté, le nu-propriétaire n’a aucune déclaration d’impôt à effectuer. Il bénéficie d’une exonération totale de l’IR et de l’IFI. Le petit bémol c’est qu’il ne peut pas vivre dans le logement. Du moins, jusqu’à l’issu de l’usufruit. Le moment venu (au bout de 15 à 20 ans), le nu-propriétaire devient le seul et unique propriétaire du bien.

Notons que l’usufruitier a besoin de l’accord du nu-propriétaire pour vendre le bien démembré.