Acheter un bien en démembrement, une solution pour préparer ses vieux jours

Acheter un bien en démembrement, une solution pour préparer ses vieux jours

Acheter un bien en démembrement constitue une solution pour préparer ses vieux jours. Il s’agit d’un montage juridique avantageux financièrement et fiscalement accessible à tous. Voici comment préparer sa retraite avec le démembrement de propriété.

Préparer sa retraite avec le démembrement de propriété : comment s’y prendre ?

Pour rappel, il y a démembrement lorsque les attributs du droit de propriété sont scindés :

  • Usus (le droit d’user de la chose)
  • Fructus (le droit de jouir de la chose)
  • Abusus (le droit de disposer de la chose)

La pleine propriété du bien est ainsi séparée en deux, l’usufruit et la nue-propriété. Définie contractuellement, la durée du démembrement oscille généralement entre 15 ans et 20 ans. L’usufruitier (une personne physique ou un tiers) a le droit de mettre en location le bien démembré. Il génère ainsi des revenus complémentaires moyennant la fiscalité y afférente (revenus fonciers).

De son côté, le nu-propriétaire n’a pas le droit d’occuper le bien démembrement ni de l’exploiter. Il bénéficie ainsi d’une exonération d’impôt jusqu’à terme de l’usufruit. Plus concrètement, la nue-propriété permet de se décharger de la taxe foncière et de la taxe d’habitation (résidence principale ou secondaire).

Le démembrement permet d’acheter un bien immobilier à un prix décoté (jusqu’à 40 %). Pour préparer sa retraite avec ce type de montage patrimoine, il faut faire des choix stratégiques. En choisissant de détenir l’usufruit, vous pouvez percevoir des revenus locatifs issus du bien démembré. De quoi compléter vos revenus à la retraite.

L’autre alternative consiste à détenir la nue-propriété. Vous ne touchez aucun revenu locatif, certes, mais vous pouvez résider définitivement dans le bien à l’issu de l’usufruit. Vous pouvez ensuite le mettre en location si ça vous chante. Prenez bien note de la répartition de la valeur de la nue-propriété et de celle de l’usufruit dans la convention de démembrement. En raison, elle peut changer négativement ou positivement la donne.

Pourquoi faut-il privilégier les programmes neufs ?

A l’évidence, les programmes neufs sont plus fiables dans le cadre d’un démembrement. Il s’agit en l’occurrence de biens acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Des bâtiments récemment construits très recherchés par les investisseurs. Notons aussi que les programmes neufs présentent de nombreux avantages. Ils ne nécessitent aucuns travaux de réhabilitation, de restauration ou de réparation.

En revanche, les programmes anciens s’accompagnent souvent de mauvaises surprises. Le cas échéant, le propriétaire est contraint de réaliser des travaux d’entretien et de réparation. Des dépenses supplémentaires sont donc à prévoir avec certains programmes anciens.